October 5, 2022

Yeni düzenleme kiracılar için ne anlama geliyor? – Evrim Kepenek



Fotoğraf: Anadolu Ajansı

“Ne yazık ki kiracıların, konut sahiplerinin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık oluşturan bu davranışlarına karşı başvurabileceği başka bir hukuksal çare yok. Yapmaları gereken, açılan kira tespit davalarında kendilerini savunmak ve konutlarından çıkmamak olmalı…”

Prof. Dr. Kadriye Bakırcı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki tartışmalara dair bu yorumu yaptı.

Yürürlüğe 11 Haziran 2022’de giren yeni düzenleme ile kira artışları bir yıl süreyle yüzde 25 oranında sınırlandırıldı.

Sınırlandırma, 7409 sayılı Kanun ile Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1.Madde ile gerçekleştirildi. Peki, bu düzenleme kiracılar ve ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkları gerçekten çözecek mi?

Bu madde iktidar yanlısı medyanın sunduğu gibi kiracıların lehine mi?

Dahası, kiracılar için ve ev sahipleri için hukuken ne anlama geliyor?

Hacettepe Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kadriye Bakırcı, bianet için yanıtladı.

“Hukuka aykırı”

Öncelikle, bu düzenleme ne anlama geliyor?

Bu düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra çok sayıda konut sahibi, beş yıldan fazla kirada olan kiracılara karşı, fahiş kira talepleriyle kira tespit davası açmış bulunmaktadır. Ancak sözkonusu davalar hukuka aykırıdır.

Neden hukuka aykırı?

Çünkü hukuk sistemimizde geçerli olan sözleşme özgürlüğü ilkesi, Anayasa’nın sosyal devlet ve hukuk devleti ilkeleri (AY. m.2), konut hakkı (AY m.57), Devletin kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlama yükümlülüğü (AY m.5), Türkiye’nin tarafı olduğu ve temel bir insan hakkı olarak konut hakkını güvence altına alan Birleşmiş Milletler İnsan Hakları Bildirgesi (m.25), BM Ekonomik Sosyal ve Kültürel Haklar Sözleşmesi (m.11), Avrupa Konseyi Gözden Geçirilmiş Avrupa Sosyal Şartı (m.31), BM Ekonomik Sosyal ve Kültürel Haklar Komitesi ve Avrupa Konseyi Sosyal Haklar Komitesi’nin içtihatları gereğince, kira sözleşmelerinde kiracı lehine sınırlandırılmıştır.

Peki dediğiniz bu cümle “kira sözleşmelerinde kiracı lehine sınırlandırılmıştır” ne anlama geliyor?

Bunun anlamı, taraflar, kira sözleşmesindeki hususları, ancak uluslararası sözleşmeler, Anayasa ve kanunların belirlediği sınırlar çerçevesinde belirleyebilirler. 

Nitekim kira artış oranlarının Borçlar Kanunu’nda TÜFE ile sınırlandırılmış olması ve kira sözleşmelerine kiracı aleyhine hüküm koyma yasağı öngörülmüş olması, bunun en tipik örnekleridir.

Fakat her şart ve durum altında taraflardan ne olursa olsun sıkı sıkıya sözleşmeye bağlı kalmalarını beklemek, hakkaniyet ilkesiyle bağdaşmayabilir.

Bu nedenle konut sahiplerine Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi’nin 3. fıkrasında, kiracılar için de Borçlar Kanunu m.138 çerçevesinde kira uyarlama davası açma olanağı tanınmış bulunmaktadır.

“Uyarlama davası açabilirler”

Kiracının dava açma hakkı mı var?

Kira uyarlama davası açma hakkı, yalnızca konut sahiplerine tanınmamıştır. Kiracının da, savaş, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallerde veya sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlarda, uyarlama davası açma hakkı mevcuttur.

Sosyal hukuk devleti olarak hükümet sizce bu geçici düzenlemeyi yaparak hukuken kiracıların işlerini kolaylaştırdı mı?

Evet. Son bir yıldır yaşanmakta olan ülkeyi sarsan ekonomik kriz, enflasyon ve bunun sonucunda TÜFE oranlarındaki ve kiralardaki şok artışların kiracılar açısından baş edilmez bir hal alması üzerine, Devlet, sosyal hukuk devleti (AY m.2) olmanın, Devletin temel amaç ve görevlerine ilişkin yükümlülüklerinin (AY m.5) ve uluslararası yükümlülüklerinin (AY.m.90) gereği olarak, kira sözleşmelerine ilişkin Borçlar Kanunu’ndaki genel sınırlamalara ek olarak, tüm kiracıları korumak için 7409 sayılı Kanun’la özel bir düzenleme yaparak, kira oranlarında bir yıl gibi geçici bir süreyle uyarlama yapmış ve kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlamıştır.

Dolayısıyla Devlet de Cumhuriyet tarihinin en sıkıntılı dönemlerinden geçtiğimiz bu dönemde, sosyal devlet ilkesi uyarınca, kiracılar lehine geçici olarak özel bir uyarlama yapma yetki ve yükümlülüğünü yerine getirmiştir  

7409 sayılı Kanun’la getirilmiş olan özel düzenleme (Borçlar Kanunu geçici 1. madde) kamu düzenini ilgilendiren mutlak emredici bir hükümdür ve Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin kira artışıyla ilgili 2. ve 3. fıkralarına şamildir. Dolayısıyla kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme, hem beş yıl veya daha kısa süreli kirada olan kiracıları hem de beş yıldan uzun süreli kirada olan kiracıları kapsamaktadır.

Nitekim kanunkoyucu, geçici 1. maddede, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin kira artışıyla ilgili fıkralarına ilişkin herhangi bir istisna hükmüne yer vermemiştir. Aksi bir düzenleme de, Anayasa’nın eşitlik ilkesinin ihlalini oluştururdu.

“Eşitlik ilkesi ihlal ediliyor”

Bu konuyu detaylıca anlatır mısınız?

Şöyle ki, aksi bir düzenleme veya görüş, beş yıl veya daha kısa süreli kirada olan kiracılarla, beş yıldan fazla süreyle kirada olan kiracılar arasında ayırımcılığa yol açar ve bu iki grup da ekonomik krizden aynı biçimde etkilendikleri, aynı ölçüde korunmaya muhtaç oldukları ve aralarında ayırım yapmayı haklı kılan bir neden olmadığından, Türkiye’nin tarafı olduğu uluslararası sözleşmeler ve Anayasa’nın 10. maddesinde güvence altına alınmış olan eşitlik ilkesinin ihlalini oluşturur.

Aynı şekilde, konutunu beş yıl veya beş yıla kadar süreyle kiraya vermiş olan konut sahipleri için yüzde 25’lik kira artış sınırı getirip, bu gruptaki konut sahiplerinden ekonomik krizin sonuçlarına katlanmasının istenmesi; öte yandan konutunu beş yıldan uzun süreyle kiraya vermiş olan konut sahiplerinin bu sınırlamanın dışında bırakılması da, konut sahipleri arasında ayırımcılığa yol açar ve eşitlik ilkesini ihlal eder.

Dolayısıyla açılan davalar, Borçlar Kanunu’nun geçici 1. maddesine, Türkiye’nin tarafı olduğu uluslararası sözleşmeler ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırıdır ve reddedilmelidir. 

Kira tespitleri

Peki, bunun sonucu olarak bu düzenleme için AYM’ye başvuru yapılabilir mi?

Ne yazık ki kiracıların bu düzenleme ile ilgili bireysel olarak Anayasa Mahkemesi’ne başvuru hakkı yok. Ancak AY m.152/1 uyarınca, “Bir davaya bakmakta olan mahkeme, uygulanacak bir kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesinin hükümlerini Anayasaya aykırı görürse veya taraflardan birinin ileri sürdüğü aykırılık iddiasının ciddi olduğu kanısına varırsa, Anayasa Mahkemesinin bu konuda vereceği karara kadar davayı geri bırakır”.

Beş yıldan fazla süreyle kirada olan kiracıların kiralarınayüzde 25’lik sınırlamanın uygulanmaması, Türkiye’nin tarafı olduğu uluslararası sözleşmelerdeki eşitlik ilkesine ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine (m.10) aykırılık oluşturacağından, kira tespitiyle ilgili davaların açıldığı mahkemelerden, Anayasa’nın 152. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, Anayasa Mahkemesi’ne başvurmaları talep edilmelidir.  

Kiracılar bu düzenlemeye karşı hukuken başka ne yapabilir? 

Ne yazık ki kiracıların, konut sahiplerinin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık oluşturan bu davranışlarına karşı başvurabileceği başka bir hukuksal çare yok. Yapmaları gereken, açılan kira tespit davalarında yukarıdaki gerekçelerle kendilerini savunmak ve konutlarından çıkmamak olmalı.

Bir de kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun getirileceği söyleniyor, bu kiracılar için işleri kolaylaştırır mı yoksa konut sahipleri lehine bir durum mu olur?

Arabuluculuk kurumu her şeye çare gibi tanıtılıyor, ancak bu kurum özellikle taraflardan birinin diğerine kıyasla çeşitli nedenlerle zayıf olduğu durumlarda güçlü tarafın lehine işler.

Arabuluculukta zayıf taraf, avukat hizmetinden yararlanamadığı durumlarda, kurum güçlü lehine işler. Tarafların anlaşamadığı durumlarda ise, arabuluculuk süreci uzatmaktan başka bir işe yaramaz. Kaldı ki mevcut arabuluculuk uygulamasında ciddi sorunlar var.

Fakat kurumun nasıl işlediğine dair araştırma ve veri olmadığından sorunlar görünür değildir. Arabuluculuğa, kaç uyuşmazlığın arabuluculuk ile çözüme kavuşturulduğuna dair sayılar üzerinden güzellemeler yapılıyor, fakat bu yorumlar gerçeği yansıtmıyor.




7409 sayılı Kanun ile BK’na eklenen geçici 1. Madde

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

BK m. 344/3 uyarınca,

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir”.

BK m.138 uyarınca ise,

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme,… hakkına sahiptir”.

(EMK)



Apsny News

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

%d blogcu bunu beğendi: