Berlin – Justizministerin Stefanie Hubig (57, SPD) will die Mieten in Deutschland weiter regulieren. Künftig sollen auch Indexmieten maximal 3,5 Prozent pro Jahr steigen dürfen. Außerdem plant sie strengere Mieten-Regeln für möblierte Wohnungen.

Sie sollen 2027 in Kraft treten. Die allgemeine Mietpreisbremse hat die schwarz-rote Bundesregierung bereits bis Ende 2029 verlängert. Bedeutet: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Wert liegen.

Aber hilft das den Mietern überhaupt? Neue Zahlen zeigen: In Deutschland sind die Bestandsmieten seit 2013 im Schnitt um 19 Prozent gestiegen, bei Neuvermietungen sogar um 50 Prozent, in Großstädten um 76 Prozent!

Zugleich werden immer weniger Wohnungen neu gebaut. Laut Pestel-Institut fehlen allein in Westdeutschland 1,2 Millionen Wohnungen. Das ifo-Institut erwartet für 2025 nur 205.000 neu gebaute Wohnungen, 2026 nur noch 185.000.

Im Klartext: Die Regierung („400.000 neue Wohnungen pro Jahr“ wollte z. B. die Ampel) kriegt das Wohn-Drama überhaupt nicht in den Griff. Es scheint, dass es sogar immer schlimmer wird.

Gründe laut Experten: Bauen ist zu teuer, zu langsam, zu kompliziert. Baumaterial, Fachkräfte, Energieauflagen, Bauland, Bürokratie – seit Ende der 1990er sind die Baukosten um fast 90 Prozent gestiegen. Die neuen Pläne der schwarz-roten Regierung könnten die Krise weiter verschärfen.

︎ Mit dem „Bau-Turbo“ will Bauministerin Verena Hubertz (38, SPD) das Planen und Bauen beschleunigen: Bis Ende 2030 dürfen Kommunen bei Projekten zur Schaffung von Wohnraum vorübergehend von strengen Bauvorschriften abweichen.

Aber: Der „Turbo allein baut keine Häuser“, mahnt Felix Pakleppa (59), Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe. Die privaten Häuslebauer, die zwei Drittel des Wohnungsbaus stemmen, könnten sich das Bauen kaum noch leisten – man brauche mehr Flexibilität statt Goldstandard. Und: Kommunen müssen die Turbo-Regeln auch anwenden.

︎ Strafen für Vermieter senken Lust zur Vermietung! Seit September soll eine Kommission im Auftrag Hubigs u. a. härtere Bußgeldregeln bei Verstößen gegen Mietpreisbremse und neue Mietwucher-Regeln erarbeiten. Laut Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke (53) werden Vermieter behandelt, „als wären sie das Problem“. Statt Anerkennung zu zeigen, stelle die Politik Eigentümer unter Generalverdacht, „um vom eigenen Versagen abzulenken“. Das werde die Lust zur Vermietung weiter senken.

︎ Ergebnisse soll es erst Ende 2026 geben. „Die Arbeitsaufträge und Ziele der Kommission sind vage und unkonkret“, sagt Grünen-Bauexpertin Hanna Steinmüller (32): „Gutachten sind keine Gesetze – und Mieterinnen und Mieter brauchen jetzt Hilfe, nicht erst in zwei Jahren.“

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Berlin – Neuer Vorschlag aus der SPD: Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) fordert eine Abgabe für Mieter, die in Sozialwohnungen leben, aber inzwischen zu viel verdienen. Damit will sie „Wohnförderung denen zukommen lassen, für die sie eigentlich vorgesehen ist“.

Konkret: Wer in einer staatlich geförderten Wohnung wohnt und mit seinem Einkommen die sogenannte Bedürftigkeitsgrenze überschreitet, soll künftig eine „Fehlbelegungsabgabe“ zahlen – so wie es in Hessen bereits der Fall ist.

► Hubertz’ Argument: „Warum sollte der Architekt, der als Student dort eingezogen ist, in mit Steuermitteln geschaffenem Wohnraum wohnen?“

Wer eine Sozialwohnung beziehen möchte, muss dafür einen Einkommensnachweis vorlegen – in der Regel aber nur beim Einzug. Verdient der Mieter im Laufe der Jahre mehr, muss er nicht ausziehen. ABER: Hessen führte 2016 die sogenannte Fehlbelegungsabgabe ein, sofern das Einkommen die gesetzliche Grenze überschreitet. Die Einnahmen sollen in den sozialen Wohnungsbau fließen.

Offen lässt die Ministerin, wie viel die neue Abgabe jährlich bringen könnte. Ein Rechenbeispiel aus der Frankfurter Neuen Presse zeigt, dass Frankfurt a. M. im ersten Jahr der Einführung 5,16 Mio. Euro einnahm. Um die Daten zu erheben, Bescheide zu prüfen und zu verschicken, gingen 1,3 Mio. Euro drauf.

Mehr Belastung – aber keine Entlastung

Während die SPD-Ministerin neue Abgaben ins Spiel bringt, bleibt die eigentliche Wohnungsnot aber weiter ungelöst: Bauen in Deutschland ist teurer denn je. Grund sind nicht etwa die Bauherren, sondern die Politik selbst – mit immer neuen Vorschriften, Auflagen und Umweltstandards, die die Kosten für neue Bauprojekte in die Höhe treiben.

Energieeffizienzklassen, Brandschutzauflagen, Schallschutz, Nachhaltigkeitszertifikate – das Dickicht an Bürokratie hat den Neubau in den vergangenen Jahren regelrecht erstickt. Ergebnis: Der Traum vom Eigenheim oder von bezahlbaren Neubauwohnungen ist für viele Bürger längst unerreichbar geworden.

︎ UND: Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds hat sich die Zahl der Sozialwohnungen seit 2006 ohnehin fast halbiert – auf heute rund 1,1 Millionen. Gleichzeitig gibt es über elf Millionen Haushalte, die Anspruch auf eine Sozialwohnung hätten.

Milliardeninvestitionen – aber kaum Ergebnisse

Statt „Bauturbo“ (Hubertz) für mehr Wohnungen kommen von der SPD-Ministerin nun Vorschläge für neue Abgabenmodelle. Das verlagert die Debatte weg von der eigentlichen Krise: den explodierenden Baukosten.

Immerhin: Bund und Länder wollen laut der Ministerin bis 2029 rund 50 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau stecken. Im sozialen Wohnungsbau stehe eine Wende bevor, so Hubertz. Wichtig sei jetzt, nach effizienten Lösungen zu suchen – etwa durch einfaches oder serielles Bauen.

München – Der Wohnungsmangel in Deutschland ist deutlich gravierender als bisher angenommen – und er droht, sich weiter zu verschärfen. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts fehlen allein in Westdeutschland derzeit rund 1,2 Millionen Wohnungen.

Die Zahl übertrifft frühere Schätzungen deutlich. Noch 2024 berechnete der Deutsche Mieterbund einen Mangel von 910.000 Wohnungen – damals allerdings für ganz Deutschland.

„Die Lage spitzt sich zu“, warnt Pestel-Chefökonom Matthias Günther. Unternehmen fänden immer schwerer neue Mitarbeiter, und viele Beschäftigte verzichteten auf einen Jobwechsel, weil sie keine bezahlbare Wohnung in der neuen Stadt fänden.

Der Wohnraummangel hemme die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, heißt es in der Untersuchung, die im Auftrag der Messe München erstellt wurde. Anlass ist die Eröffnung der Immobilienmesse Expo Real, die heute in München beginnt.

Das Pestel-Institut hat dabei sogenannte „strukturell leerstehende Wohnungen“ herausgerechnet – also Immobilien, die langfristig unbewohnt bleiben, etwa wegen Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage.

Wo die Mieten besonders stark steigen

Besonders schlimm ist die Wohnungsnot in Großstädten. Die meisten Wohnungen fehlen Deutschland in München: Im März fehlten dort laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung 74 Wohnungen je 10.000 Einwohner, etwa doppelt so viele wie im Bundesschnitt. Darauf folgen Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Vor allem in Ostdeutschland blieben die Mieten laut der Studie zuletzt weitgehend stabil. Viele Landkreise und Städte dort verzeichneten Preisentwicklungen, die im Rahmen der allgemeinen Inflation oder sogar darunter lagen. Ausnahmen bilden Großstädte wie Berlin, Dresden, Leipzig oder Jena.

Ganz anders sieht es im Westen aus: In Regionen rund um Hamburg, im Rhein-Main-Gebiet sowie in weiten Teilen Baden-Württembergs und Bayerns stiegen die Mieten für Wohnungen einfacher Standards deutlich stärker – teils mehr als doppelt so stark wie die Verbraucherpreise insgesamt.

[–>Ökonomen fordern Kurswechsel

Ohne eine grundlegende Neuausrichtung der Wohnungspolitik lasse sich das Problem nicht lösen, so die Ökonomen. Sie fordern eine breite staatliche Förderung – nicht nur für Sozialwohnungen, sondern auch für frei finanzierte Mietwohnungen und den Bau von Wohneigentum. Außerdem solle die Förderungen nicht an immer strengere Standards gekoppelt werden. Gemeint sind zum Beispiel Energiestandards, die die Baukosten in die Höhe treiben.

Der Branchenanalyst Bulwiengesa und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) schlugen schon im Juli Alarm. Ihre Auswertung zeigt: Die Zahl der Baustarts von Wohnprojekten ist zwischen dem Hochstand Ende 2022 und der Jahresmitte 2025 um 85 Prozent gesunken.

Auch das Pestel-Institut warnt jetzt: Seit drei Jahren liege der Wohnungsbau in Deutschland am Boden. Hohe Zinsen, steigende Baupreise und Unsicherheit über Förderbedingungen bremsen die Branche. Auf der Expo Real wollen Fachleute deshalb erneut über Wege aus der Krise beraten – ohne politische Entscheidungen, mahnt das Pestel-Institut, werde sich die Lage kaum entspannen.

Berlin – Wohnungsnot? Die Lage wird schlimmer statt besser! Neue Zahlen zeigen: Der Wohnungsbau in Deutschland bricht sogar weiter ein.

Branchenanalyst Bulwiengesa und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) schlagen Alarm.

︎ Ihre Auswertung, die BILD exklusiv vorab vorliegt, zeigt: Die Zahl der Baustarts von Wohnprojekten ist zwischen dem Hochstand Ende 2022 und der Jahresmitte 2025 um 85 Prozent gesunken („Development Monitor“)! Investoren halten ihr Geld zurück, Entwickler brechen Projekte ab, Banken knausern bei Finanzierungen.

Mit verheerenden Folgen.

︎ Auch das Baujahr 2025 läuft bislang unterirdisch. Seit Jahresbeginn ist die Fläche geplanter oder im Bau befindlicher Wohnprojekte sogar erneut zurückgegangen – um mehr als fünf Prozent deutschlandweit innerhalb nur eines halben Jahres.

Trotz des riesigen Bedarfs wird nicht mehr, sondern weniger gebaut!

︎ Dramatisch ist der Rückgang in kleineren Städten („C- und D-Lagen“) – hier gehen die Neubauflächen um 10 Prozent zurück. In Großstädten sind es sechs Prozent Einbruch.

BFW-Präsident Dirk Salewski (59) zu BILD: „Die Pipeline läuft trocken und da kommt auf absehbare Zeit nicht viel nach. Deutschland schiebt eine Bau-Bugwelle an nicht realisierten Projekten vor sich her.“

Klartext: Dringend benötigte, aber verzögerte oder gar nicht erst begonnene Projekte türmen sich auf. „Was heute nicht geplant und gebaut wird, steht morgen nicht zur Verfügung“, so Salewski.

Zahl neuer Wohnungen rutscht sogar unter 200.000

André Adami (51), Bereichsleiter Wohnen bei Bulwiengesa: „2025 erwarten wir weniger als 200.000 fertiggestellte Neubauwohnungen.“ Spitzenwerte früherer Jahre blieben „auf absehbare Zeit außer Reichweite“.

► Benötigt: jährlich mindestens 320.000 Wohnungen bis 2030 (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung).

BFW-Präsident Salewski: „Die Brisanz der Lage wird nicht erkannt. Der Bau-Turbo kommt erst im Herbst und wirkt nicht schnell.“ Die Koalition habe versprochen, Gebäude des Energiestandards EH55 wieder förderfähig zu machen. „Passiert ist nichts. Tausende Wohnungen könnten gebaut werden, wenn die Förderfristen verlängert würden.“

„Bauen wieder erschwinglich machen“

Die Union ist alarmiert: Fraktionssprecher für Bauen und Wohnen Jan-Marco Luczak (49, CDU) will einen „Politikwechsel“, kündigt an: „EH55 machen wir vorübergehend förderfähig und schaffen mit dem Gebäudetyp-E die Möglichkeit, rechtssicher von den anerkannten Regeln der Technik abzuweichen.“

Ziel sei es, „Bauen wieder erschwinglich zu machen“ – weg vom „teuren Goldstandard, der das Wohnen unbezahlbar macht. Wir durchbrechen die Spirale aus immer strengeren und kostentreibenden Standards.“

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) sagt BILD: „Der Wohnungsbau hatte schwere Jahre. Die Vorzeichen drehen sich und das ifo-Institut weist die beste Stimmung im Wohnungsbau seit knapp drei Jahren aus. Jetzt starten wir mit dem Bau-Turbo – und investieren 23,5 Milliarden Euro in sozialen Wohnungsbau bis 2029.“

Wohnungsnot in Deutschland: Jährlich müssten fast 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, hat das Institut IW ermittelt.

Aber die Wirklichkeit sieht düster aus. 2024 wurden deutlich weniger als 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Die neue Bundesbauministerin Verena Hubertz (37, SPD) will deshalb den Bau ankurbeln. Unter anderem sollen Brachflächen oder Baulücken schneller bebaut werden können.

Die Wohnungswirtschaft (GdW) ist jedoch skeptisch. Verbandspräsident Axel Gedaschko (65) verlangt viel mehr Maßnahmen, um das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen zu erreichen. „Bis zur Mitte der Legislaturperiode 350.000, und dann bis zum Ende 400.000“, so Gedaschko zu BILD.

Das Ziel ist aber nur zu erreichen, wenn …

︎… EU-Vorgaben gelockert werden! Zu viele Auflagen aus Brüssel bremsen – vor allem im Natur- und Artenschutz. Gedaschko fordert: „Die Kommission müsste für eine Zeit lang alle Vorschriften verändern mit einem Rechtsakt, der eine Priorität für den Bau von Wohnungen vorsieht.“ Einzelne Gesetze zu ändern, dauere zu lange. „Sonst verhindert eine Fledermaus wieder alles.“

︎ … Kommunen mitziehen! Der „Bauturbo“ aus dem Koalitionsvertrag müsse endlich greifen. „Einfacher Bauland ausweisen, einfacher nachverdichten – das muss kommen.“ Gedaschko: „Da ist schon eine Menge getan – aber jetzt liegt es an den Kommunen.“ Sein Appell: „Nicht Business as usual – wir haben eine Notsituation.“

︎ … Grundstücke schneller freigegeben werden! Ohne Flächen kein Neubau. Gedaschko fordert: „Bezahlbare Grundstücke – schneller.“ Auch vereinfachte Verfahren seien nötig: „Wenn man neben einem Baugebiet unter beschleunigten Bedingungen ein neues Gebiet ausweisen kann – das wäre entscheidend.“

︎ … Förderung gezielt eingesetzt wird! „Nicht Zuckerguss fördern – teuer kann jeder.“ Fördergeld müsse für das Wesentliche genutzt werden: „Keine Zertifikate, keine teuren Zusatzauflagen.“ Nur so seien 10 bis 12 Euro Miete pro Quadratmeter realistisch – statt 16 Euro und mehr.

︎ … genehmigte Projekte endlich gebaut werden! Tausende Vorhaben sind genehmigt – aber ruhen. „Da sind die Baugenehmigungen da – aber man konnte nicht mehr bauen“, sagt Gedaschko. Jetzt müssten genau dort Mittel fließen: „Das ist der schnellste Hebel, um kurzfristig Wohnungen zu schaffen.“

„Bauen, bauen, bauen!“ – mit diesen 3 Worten hat Bundeskanzler Friedrich Merz (69, CDU) in seiner Antrittsrede am Mittwoch eine neue Wohnraum-Offensive angekündigt.

Wohnen in Deutschland solle bezahlbarer, das Bauen einfacher und günstiger werden. Die neue Bauministerin Verena Hubertz (37, SPD) legt direkt nach, will richtig Tempo machen!

Hubertz zu BILD: „Für den Wohnungsbau-Turbo will ich ein Gesetz vorlegen, das Kommunen die Möglichkeit gibt, schnell zu bauen, anstatt in Schönheit zu sterben.“

► Gemeint: Paragraf 246e des Baugesetzbuchs, genannt „die Brechstange“. Er soll es Kommunen zunächst bis 2027 ermöglichen, auch ohne Bebauungsplan zügig zu bauen. Die Bauindustrie? Für Hubertz „die Lokomotive unserer Wirtschaft“.

Kommt nach Jahren der Wohnungsmisere jetzt wirklich die große Bau-Wende?

Tatsächlich könnte der Wohnungsbau wieder in Schwung kommen: Im ersten Quartal 2025 wurden 55.400 neue Wohnungen genehmigt – ein Plus von 3,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Besonders stark: ein Zuwachs von 15,3 Prozent bei Einfamilienhäusern.

Die Opposition kritisiert die geplante Fokussierung auf Neubauten: „Mit einer klugen Baupolitik könnten wir bezahlbaren Wohnraum für alle schaffen und gleichzeitig das Klima schützen, doch die Pläne der neuen Bundesregierung gehen genau in die umgekehrte Richtung“, so Kassem Taher Saleh (31, Grüne), Bauingenieur und Bundestagsabgeordneter, zu BILD.

Anders die Wohnungswirtschaft. Axel Gedaschko (65), Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft (GdW), rechnet mittelfristig mit einem deutlichen Schub: „Bis 2027 könnten wieder rund 350.000 Wohnungen pro Jahr entstehen – bis 2029 dann 400.000“, so Gedaschko zu BILD.

Ein wichtiger Hebel dafür sei das serielle Bauen, also das Errichten standardisierter Gebäude in kurzer Zeit. Bis zu 30 Prozent des Bedarfs könnten auf diese Weise gedeckt werden, so Gedaschko. Wichtig sei außerdem, mehr Bauland auszuweisen und bestehende Flächen besser zu nutzen. Aber auch die EU nimmt Gedaschko in die Pflicht: Die Immobilienwirtschaft will, dass sie für 5 Jahre zahlreiche europäische Regelungen aussetzt bzw. abschwächt (Artenschutz, Baustandards). „Wenn tatsächlich alles umgesetzt wird, ist es eine sehr reale Chance, dass Bauen und Wohnen wieder billiger wird.“

Auch Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke (53) ist optimistisch, sagt zu BILD: „Die Baupreise können sinken, wenn die Bundesregierung ihre Vorhaben zügig umsetzt und die Länder dies flankierten.

Wohneigentum-Präsident Peter Wegner (75) mahnt zur Eile: „Mehr Tempo beim Thema Bauen klingt vielversprechend. Den Ankündigungen müssen jetzt Taten folgen. Vermisst haben wir den Blick auf die Leistungen und Probleme der selbstnutzenden Wohneigentümer.“

Er ist Deutschlands oberster Bausparer – und schlägt Wohn-Alarm für unser Land: Bernd Hertweck, Vorstandschef von Wüstenrot, Deutschlands erster Bausparkasse (100 Jahre alt).

Im Interview wirft er der Politik vor, das Bauen über Jahrzehnte durch Regelwut unattraktiv und teuer gemacht zu haben.

Lesen Sie mit BILDPlus, welche absurden Beispiele für Bau-Bürokratie Hertweck nennt – und warum ein Eigenheim in Österreich viel günstiger ist.

Der Bundestagswahlkampf geht in die heiße Phase! Zum ersten Interview kommt Bauministerin Klara Geywitz (SPD) ins BILD-Wahl-total-Wahllokal.

Geywitz bleibt bei ihrem Ziel von 400.000 Wohnungen. Bei Sozialwohnungen nennt sie 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter eine faire Miete.

Allerdings: Die Ampel hat in keinem Jahr ihre Wohnungsbauziele erreicht. Von 2022 bis 2023 wurden jeweils gut 300.000 Wohnungen gebaut. 2024 wahrscheinlich nur 200.000.

Aber: Geywitz wettet mit BILD, wie viele Wohnungen 2024 entstanden. Eine Prognose sagt: Es werden nur die Hälfte der geplanten 400.000 Wohnungen. Offizielle Zahlen gibt es aber erst im Frühsommer. Geywitz: „Im Mai sind wir garantiert deutlich über den 200.000.“

Als gäbe es nicht schon genug bürokratische Gängelei! Die Beamten im Dresdner Rathaus satteln jetzt noch mal drauf, verlangen explizit „gendergerechtes“ Bauen für einen neuen Stadtteil.

Dabei ist der Wohnungsmarkt auch in der sächsischen Landeshauptstadt angespannt. Eine bezahlbare Wohnung zu finden – oft eine jahrelange Herausforderung. Neubauvorhaben, selbst die der stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft WID, sind auf Eis gelegt.

Doch statt die Dinge zu vereinfachen und schnelles Bauen zu ermöglichen, verlangt das Dresdner „Amt für Stadtplanung und Mobilität“ für ein geplantes Neubaugebiet im Stadtteil Naußlitz von einem künftigen Investor, dass das Areal „gendergerecht“ errichtet wird.

Nachzulesen ist das Ganze im „Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6053“ in einem eigens eingefügten Kapitel.

Was die Beamten der Bauverwaltung konkret meinen, ist allerdings nur zu erahnen. Denn in der Vorlage stehen bei näherer Betrachtung lediglich Selbstverständlichkeiten wie beleuchtete Straßen, eine Kita, eine Grundschule, Verkehrsberuhigung und ein Spielplatz.

Das, so heißt es im Bebauungsplan, fördere die „Gleichstellung der Geschlechter“ und „zielt in der Stadtplanung auf die Schaffung von Stadträumen, die den Ansprüchen der verschiedenen Nutzenden gerecht werden“.

Das sind die Folgen

Doch das Kapitel ist alles andere als folgenlose Prosa. Ein künftiger Bauträger muss die Forderungen aus dem Bebauungsplan nach Gendergerechtigkeit 1:1 erfüllen, inklusive Überprüfung der Auflagen vor Ort durch die Beamten. Die Folge: zusätzlicher Aufwand und Extra-Kosten.

Besonders pikant: Während sich die Bauverwaltung in Dresden leidenschaftlich um die Gendergerechtigkeit eines Neubaugebietes kümmert, liegen die Trümmer der eingestürzten Carolabrücke noch immer in der Elbe, liegen die Arbeiten zu ihrer Beseitigung Wochen hinter dem Zeitplan zurück.