München – Der Wohnungsmangel in Deutschland ist deutlich gravierender als bisher angenommen – und er droht, sich weiter zu verschärfen. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts fehlen allein in Westdeutschland derzeit rund 1,2 Millionen Wohnungen.
Die Zahl übertrifft frühere Schätzungen deutlich. Noch 2024 berechnete der Deutsche Mieterbund einen Mangel von 910.000 Wohnungen – damals allerdings für ganz Deutschland.
„Die Lage spitzt sich zu“, warnt Pestel-Chefökonom Matthias Günther. Unternehmen fänden immer schwerer neue Mitarbeiter, und viele Beschäftigte verzichteten auf einen Jobwechsel, weil sie keine bezahlbare Wohnung in der neuen Stadt fänden.
Der Wohnraummangel hemme die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, heißt es in der Untersuchung, die im Auftrag der Messe München erstellt wurde. Anlass ist die Eröffnung der Immobilienmesse Expo Real, die heute in München beginnt.
Das Pestel-Institut hat dabei sogenannte „strukturell leerstehende Wohnungen“ herausgerechnet – also Immobilien, die langfristig unbewohnt bleiben, etwa wegen Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage.
Wo die Mieten besonders stark steigen
Besonders schlimm ist die Wohnungsnot in Großstädten. Die meisten Wohnungen fehlen Deutschland in München: Im März fehlten dort laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung 74 Wohnungen je 10.000 Einwohner, etwa doppelt so viele wie im Bundesschnitt. Darauf folgen Berlin, Frankfurt und Hamburg.
Vor allem in Ostdeutschland blieben die Mieten laut der Studie zuletzt weitgehend stabil. Viele Landkreise und Städte dort verzeichneten Preisentwicklungen, die im Rahmen der allgemeinen Inflation oder sogar darunter lagen. Ausnahmen bilden Großstädte wie Berlin, Dresden, Leipzig oder Jena.
Ganz anders sieht es im Westen aus: In Regionen rund um Hamburg, im Rhein-Main-Gebiet sowie in weiten Teilen Baden-Württembergs und Bayerns stiegen die Mieten für Wohnungen einfacher Standards deutlich stärker – teils mehr als doppelt so stark wie die Verbraucherpreise insgesamt.
[–>Ökonomen fordern Kurswechsel
Ohne eine grundlegende Neuausrichtung der Wohnungspolitik lasse sich das Problem nicht lösen, so die Ökonomen. Sie fordern eine breite staatliche Förderung – nicht nur für Sozialwohnungen, sondern auch für frei finanzierte Mietwohnungen und den Bau von Wohneigentum. Außerdem solle die Förderungen nicht an immer strengere Standards gekoppelt werden. Gemeint sind zum Beispiel Energiestandards, die die Baukosten in die Höhe treiben.
Der Branchenanalyst Bulwiengesa und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) schlugen schon im Juli Alarm. Ihre Auswertung zeigt: Die Zahl der Baustarts von Wohnprojekten ist zwischen dem Hochstand Ende 2022 und der Jahresmitte 2025 um 85 Prozent gesunken.
Auch das Pestel-Institut warnt jetzt: Seit drei Jahren liege der Wohnungsbau in Deutschland am Boden. Hohe Zinsen, steigende Baupreise und Unsicherheit über Förderbedingungen bremsen die Branche. Auf der Expo Real wollen Fachleute deshalb erneut über Wege aus der Krise beraten – ohne politische Entscheidungen, mahnt das Pestel-Institut, werde sich die Lage kaum entspannen.
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